V tejto sekcii si môžete nájsť informácie z jednotlivých miest SR ktorých sa dotkla problematika reštituovaných domov a problému s poskytnutím bytovej náhrady v zmysle Zákonov 260. a 261. z roku 2011 a ich noviel.

Možno ste zaregistrovali aktivitu Ministerstva výstavby – osobný list s ubezpečením, že po 1.1.2017 sa nič nemení a nemusíte sa ničoho obávať …

ako zaujímavosť fakty Z ROKOVANIA HOSPODÁRSKEJ A SOCIÁLNEJ RADY SR 4.10.2016

Predaj obecných bytov sa končí

Odkúpiť byty za zvýhodnenú cenu môžete už len niekoľko dní

Možnosť odkúpenia štátnych a obecných bytov za zvýhodnenú cenu končí

Na porovnanie bežné pravidlá na pridelenie bytu a podľa zákona 260
Veľkosť prideleného bytu vzhľadom k počtu osôb v domácnosti:
1 – člennej domácnosti sa pridelí maximálne 1-izbový byt
2 – člennej domácnosti sa pridelí maximálne 2-izbový byt
3 a 4 – člennej domácnosti sa pridelí maximálne 3-izb. byt
5 a viacčlennej domácnosti sa pridelí maximálne 4-izb. byt
Tento postup pri prideľovaní obecných nájomných bytov vo vlastníctve hlavného mesta nezverených do správy mestskej časti nadobúda účinnosť dňom 1. októbra 2011.

(6) Nájomcovi a spoločne posudzovaným osobám, ktorí sa nachádzajú v materiálnej bytovej núdzi, sa poskytne bytová náhrada, ktorou je náhradný nájomný byt
a) s jednou obytnou miestnosťou pre jednu fyzickú osobu,
b) s dvomi obytnými miestnosťami pre dve až tri fyzické osoby,
c) s tromi obytnými miestnosťami pre štyri až päť fyzických osôb,
d) so štyrmi obytnými miestnosťami pre šesť a viac fyzických osôb.

Zo správy o … vyberáme. Aj keď vedia presne v čom je problém, ale budú si stáť za svojim. Viac :

“ Materiál uvádza šesť možných spôsobov usporiadania vzťahov, analyzuje vtedajšiu situáciu a hodnotí možnosti uplatnenia, ako aj reálnosť a vhodnosť jednotlivých spôsobov riešení.

Schválením Koncepcie vláda SR prijala riešenie zamerané na poskytnutie náhradných nájomných bytov obstaraných z finančných prostriedkov štátu pre vymedzenú skupinu nájomcov. Z uvedených možných spôsobov riešení bolo toto prijaté ako najvhodnejšie a najrovnejšie pre vlastníkov, nájomníkov predmetných bytov a aj štát. Hlavným cieľom bolo predovšetkým umožniť vlastníkom nakladať s vlastnenou nehnuteľnosťou podľa svojich predstáv a zároveň zabezpečiť nájomcom bytov adekvátnu náhradu za vopred vyšpecifikovaných podmienok.

Zákon č. 260/2011 Z. z. upravuje osobitnú možnosť v predmetných bytoch podať výpoveď z nájmu bytu bez uvedenia dôvodu tak zo strany prenajímateľa, ako aj nájomcu, pričom povinnosť poskytnúť bytovú náhradu prechádza na obec, ktorá má nárok na 100 % dotáciu zo strany štátu na jej obstaranie.

Zákon č. 261/2011 Z. z. vecne a procesne rieši obstaranie náhradných nájomných bytov prostredníctvom účelových dotácií, ako aj základné charakteristiky a požadované štandardy týchto bytov. Dotácie sú poskytované žiadateľom (samosprávam) na obstaranie náhradných nájomných bytov, ale aj na obstaranie prislúchajúcej technickej vybavenosti a obstaranie pozemkov pod stavebné objekty s nájomnými bytmi.

Zákon č. 260/2011 Z. z. umožnil prenajímateľovi aj nájomcovi vypovedať nájom bytu, na ktorý sa zákon vzťahuje, aj bez udania dôvodu, t. j. nad rámec Občianskeho zákonníka. Po podaní, resp. doručení výpovede bol nájomník povinný podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady v prekluzívnych lehotách stanovených zákonom, inak jeho nárok zanikol priamo zo zákona.

Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom súboru tzv. reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli od štátu k bytom právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) sa právo osobného užívania zmenilo na nájom na dobu neurčitú a v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú. V súlade § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa v týchto prípadoch uplatňuje regulácia nájomného.

Vzhľadom na osobitosti reštitúcií tieto byty v reštituovaných domoch nespadajú do transformácie podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z. z.“) z hľadiska možného odpredaja bytov z vlastníctva obcí do vlastníctva fyzických osôb – pôvodných nájomcov.

V období samostatnosti Slovenskej republiky štát viackrát prejavoval snahu a ochotu riešiť nájomné a iné vzťahy, ktoré sa týkali bytov v tzv. reštituovaných bytových domoch, ale až schválením Koncepcie a následným prijatím legislatívneho rámca v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. a zákona č. 261/2011 Z. z. dochádza k reálnemu napĺňaniu krokov smerujúcich k vyriešeniu uvedenej situácie.

Zákon č. 260/2011 Z. z. umožnil prenajímateľovi aj nájomcovi vypovedať nájom bytu, na ktorý sa zákon vzťahuje, aj bez udania dôvodu, t. j. nad rámec Občianskeho zákonníka. Po podaní, resp. doručení výpovede bol nájomník povinný podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady v prekluzívnych lehotách stanovených zákonom, inak jeho nárok zanikol priamo zo zákona.

V ustanovení § 4 zákona č. 260/2011 Z. z. bola zároveň upravená možnosť jednostranného zvýšenia nájomného zo strany prenajímateľa raz ročne a to až o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu účinnosti zákona v roku 2011 a o 20% z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku v rokoch 2012 až 2015. Podmienkou pre možné uplatnenie tohto jednostranného zvyšovania však bolo, že nájom daného bytu sa skončí na základe výpovede podanej podľa zákona č. 260/2011 Z. z.

V § 9 ods. 2 zákona č. 260/2011 Z. z. je ustanovené, že účastníkom konania je žiadateľ (t. j. nájomca bytu podľa tohto zákona, ktorý požiada o bytovú náhradu).

V prípade, že obec rozhodne o priznaní nároku na bytovú náhradu, avšak žiadateľ zomrie ešte pred poskytnutím bytovej náhrady, nárok zaniká iba vtedy, ak neexistuje žiadna spoločne posudzovaná osoba, na ktorú by tento mohol prejsť.

Ak však existujú spoločne posudzované osoby, ktoré naďalej spĺňajú podmienky pre priznanie nároku na bytovú náhradu, nárok prechádza nedeliteľne na všetky spoločne posudzované osoby. Obec nevydáva nové rozhodnutie o priznaní nároku na bytovú náhradu a ani toto rozhodnutie nemôže zmeniť z dôvodu zníženia rozsahu nároku.

Takisto je dôležité upozorniť na skutočnosť, že nárok na bytovú náhradu môže prejsť iba na tie osoby, ktoré boli označené v pôvodnej žiadosti, na základe ktorej došlo k vydaniu rozhodnutia o priznaní nároku na bytovú náhradu, a tento výpočet nie je možné ďalej rozširovať. Zároveň poukazujeme na to, že spoločne posudzované osoby nemusia (ale môžu) byť totožné s oprávnenými dedičmi žiadateľa. Nároky vyplývajúce z rozhodnutia o priznaní nároku na bytovú náhradu teda nie sú predmetom dedičského konania.

Vzhľadom na vyššie uvedené, ak žiadateľovi a trom spoločne posudzovaným osobám bol priznaný nárok na náhradný nájomný byt s tromi obytnými miestnosťami, po smrti žiadateľa pred poskytnutím náhradného nájomného bytu (ale po právoplatnosti rozhodnutia o priznaní nároku na bytovú náhradu) prechádza nárok nedeliteľne na zostávajúce tri spoločne posudzované osoby v nezmenenom rozsahu.

Z právneho hľadiska totiž podľa zákona č. 260/2011 Z. z. ani všeobecného predpisu o správnom konaní nie je možné z tohto dôvodu dosiahnuť zmenu rozhodnutia alebo obnovu konania. Zároveň je potrebné vnímať aj skutočnosť, že obstaranie náhradného nájomného bytu môže trvať určitý čas. Príslušná samospráva obstaráva náhradný nájomný byt na základe právoplatných rozhodnutí a pokiaľ by po obstaraní náhradného nájomného bytu, ale pred poskytnutím bytovej náhrady žiadateľovi, došlo k zmene rozsahu nároku, táto by mala pre obec negatívne dôsledky v podobe potreby opätovného obstarania zodpovedajúceho bytu.

Na druhej strane je možné, že po znížení počtu fyzických osôb, ktorým bol priznaný nárok, nebudú mať zostávajúce osoby záujem o bytovú náhradu v rozsahu priznanom rozhodnutím. Zostávajúce osoby môžu požiadať obec o poskytnutie bytovej náhrady v nižšom rozsahu, ale obec nie je povinná tejto žiadosti vyhovieť (pretože už napríklad obstaráva náhradný nájomný byt v stanovenom rozsahu podľa priznaného nároku). V prípade, že sa obec rozhodne tejto žiadosti vyhovieť, považujeme za vhodné, aby vzdanie sa časti nároku na bytovú náhradu bolo urobené vo forme notárskej zápisnice.

K zániku nároku na bytovú náhradu zo zákona môže dôjsť iba na základe dôvodov stanovených v § 10 zákona č. 260/2011 Z. z. Pravdepodobne najčastejší dôvod zániku nároku podľa § 10 ods. 1 je smrť žiadateľa, ktorý nemá žiadne spoločne posudzované osoby.

Ak po smrti žiadateľa existujú spoločne posudzované osoby, nárok na bytovú náhradu prechádza na tieto osoby. Obec následne posúdi, či nedošlo k úplnému zániku nároku podľa § 10 zákona č. 260/2011 Z. z., najmä pre nesplnenie podmienky § 5 ods. 2 písm. a). V prípade, že by však aspoň u jednej spoločne posudzovanej osoby zostal nárok na bytovú náhradu zachovaný, obec jej rozsah neprehodnocuje a je povinná poskytnúť náhradný nájomný byt v rozsahu stanovenom rozhodnutím o priznaní nároku na náhradný nájomný byt.

V ustanovení § 10 ods. 4 zákona č. 260/2011 Z. z. sú ustanovené dôvody, ktoré oprávňujú žiadateľa odmietnuť poskytnutú bytovú náhradu. A contrario je možné zdôvodniť ako odmietnutie poskytnutej bytovej náhrady žiadateľom z akéhokoľvek iného dôvodu má za následok zánik nároku na bytovú náhradu. Povinnosť obce poskytnúť bytovú náhradu žiadateľovi podľa § 12 ods. 1 sa však týmto považuje za splnenú. Napriek tomu môže byť uvedená situácia pre obec problematická, ak neexistujú žiadni ďalší žiadatelia, ktorým by mohla danú bytovú náhradu poskytnúť a ak bol uvedený náhradný nájomný byt obstaraný prostredníctvom dotácie od štátu podľa zákona č. 261/2011 Z. z., pretože obec je povinná predložiť aj nájomnú zmluvu. Prípadné nesplnenie tejto podmienky je spojené so sankciou podľa zmluvy o poskytnutí dotácie.

V prípade, že obec neposkytne bytovú náhradu v súlade s § 12 ods. 1 až 3 zákona č. 260/2011 Z. z., je povinná doplácať vlastníkovi bytu rozdiel medzi trhovým a regulovaným nájomným. Povinnosť žiadateľa (nájomcu) platiť regulované nájomné týmto nie je dotknutá. Vlastník (prenajímateľ) si tento nárok uplatňuje priamo od príslušnej obce písomnou žiadosťou, pričom prílohou sú podklady preukazujúce odôvodnenosť výšky nároku. Ministerstvo dopravy a výstavby SR (ďalej len „Ministerstvo“) nemá žiadnu rozhodovaciu právomoc a odporúča vlastníkom a prenajímateľom najmä vzájomnú dohodu pri určovaní výšky rozdielu, s možnosťou využitia preukázania rozdielu napr. porovnaním trhových cien nájmov porovnateľných, resp. obdobných nehnuteľností na voľnom trhu alebo predložením znaleckého posudku.

Súčasťou nájomnej zmluvy podľa § 13 zákona č. 260/2011 Z. z. je podľa odseku 2 písm. l) aj predkupné právo nájomcu k poskytnutej bytovej náhrade. Príslušná obec však nemá povinnosť náhradný nájomný byt odpredať, ale v prípade, že sa tak rozhodne, musí ho najprv ponúknuť nájomcovi v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka týkajúcimi sa predkupného práva.

V prípade, že obec poskytla náhradný nájomný byt a nájomný vzťah so žiadateľom zanikne z akéhokoľvek dôvodu, na podmienky ďalšieho nájmu sa vzťahuje zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 443/2010 Z. z.“). Nevyhnutnou podmienkou pre uplatnenie uvedeného režimu je však existencia nájomného vzťahu medzi obcou a oprávneným žiadateľom podľa zákona č. 260/2011 Z. z., ktorý následne zanikne.

Štatistické údaje

A. Oprávnení žiadatelia prihlásení podľa § 4a ods. 1 opatrenia MF č. 01/R/2008 účinného do 19. 12. 2011
Do 31. 12. 2008 sa na Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky v súlade s ustanovením § 4a ods. 1 opatrenia MF č. 01/R/2008 účinného do 19. 12. 2011 prihlásili nájomcovia 954 bytov.

Dotknuté samosprávy vydali k 18. januáru 2017 674 právoplatných rozhodnutí o priznaní nároku na bytovú náhradu podľa zákona č. 260/2011 Z. z.

Nájomcom bytov, ktorí sa prihlásili podľa opatrenia MF č. 01/R/2008, bolo vydaných 397 právoplatných rozhodnutí o priznaní nároku na bytovú náhradu.

Z uvedeného vyplýva, že bolo vydaných 277 právoplatných rozhodnutí u žiadateľov, ktorí sa neprihlásili na Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky v súlade s ustanovením § 4a ods. 1 opatrenia MF č. 01/R/2008 účinného do 19. 12. 2011.

Prihlásenie na Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky v súlade s ustanovením § 4a ods. 1 opatrenia MF č. 01/R/2008 účinného do 19. 12. 2011 totiž nebolo predpokladom ani podmienkou na priznanie nároku na bytovú náhradu podľa zákona č. 260/2011 Z. z.

B. Predpokladaná náročnosť a rozsah dotknutého bytového fondu

Na základe údajov zo Sčítania obyvateľov, domov a bytov v roku 2011 predstavuje bytový fond v Slovenskej republike 1 994 897 bytov. Počet bytov obývaných nájomcami, ktorým podľa zákona č. 260/2011 Z. z. bol priznaný nárok na náhradný nájomný byt, predstavuje 0,0003 % bytového fondu. Zároveň je dôležité poukázať na skutočnosť, že Koncepcia predpokladá celkovú potrebu prostriedkov vo forme dotácií zo štátneho rozpočtu na obdobie od roku 2010 na zhruba 72 700 000 €.

Ministerstvo dopravy a výstavby SR dlhodobo so zástupcami Práva na bývanie a jednotlivými členmi združenia komunikuje, vykladá príslušný právny rámec a naďalej sa nestotožňuje so zmenou koncepcie riešenia na poskytovanie finančných náhrad priamo oprávneným žiadateľom a to z nasledovných dôvodov:
• z dôvodu prechodu nájmu bytu býva v súčasnosti v reštituovaných bytoch aj časť aktívne zarábajúcich nájomcov, ktorých pozícia je na rovnakej úrovni s občanmi, ktorí si musia svoje potreby bývania riešiť na voľnom trhu bytov bez akejkoľvek priamej ingerencie štátu – aj z tohto dôvodu je možné takéto riešenie považovať za sociálne nespravodlivé voči ostatným občanom,
• je otázne, či by sa nájomcovia vo vyššom dôchodkovom veku boli schopní zorientovať na trhu s nehnuteľnosťami a obstarať si byt (uzatvoriť vyváženú kúpnu zmluvu, zrealizovať vklad do katastra),
• nie je možné garantovať, či by sa všetci nájomcovia reálne vysťahovali z pôvodného bytu v primeranej lehote a či by skutočne došlo k realizácii náhradného bývania a nie napríklad k finančnej pomoci iným rodinným príslušníkom,
• s ohľadom na uvedené a ochranu nájomcu v Občianskom zákonníku by trvalo dlhú dobu, kým by bol umožnený nútený výkon rozhodnutia vyprataním nehnuteľnosti (ak vôbec),
• v prípade uzavretia nového nájomného vzťahu by už výška nájmu nebola regulovaná a uplatňovala by sa v trhovej hodnote,
• zaručenie využitia týchto prostriedkov na daný účel by si vyžiadalo legislatívne zabezpečenie účelovej viazanosti vrátane kontrolného mechanizmu,
• existuje riziko, že niektorí nájomcovia by štátom poskytnuté financie použili na iný účel ako na obstaranie vlastného bývania, čím by sa následne mohli ocitnúť v nepriaznivej životnej situácii bez strechy nad hlavou,
• určité skupiny nájomcov by nemuseli disponovať vlastnými dodatočnými financiami ani potrebným majetkom na ich získanie a banky by im úver neboli ochotné poskytnúť vzhľadom na (nízky) príjem a/lebo pokročilý vek, resp. existuje riziko neúmerného úverového zaťaženia,
• prípadná insolventnosť by mohla viesť k strate nehnuteľnosti, t. j. bývania ako takého.

Z odborného hľadiska je potrebné vziať do úvahy okrem vyššie uvedených dôvodov aj nasledovné:
• sociálne hľadisko – zďaleka nie všetci oprávnení nájomcovia (žiadatelia) chcú finančnú náhradu a sú schopní obstarať si bývanie v súčasných trhových podmienkach. Naopak, podľa podnetov a otázok niektorých oprávnených žiadateľov je zrejmé, že majú záujem o poskytnutie bytovej náhrady, aby mali zabezpečenú bezprostrednú kontinuitu bývania a vhodné podmienky pre bývanie vzhľadom na zlý technický stav viacerých bytov v reštituovaných domoch,
• ekonomické hľadisko – aj keby bola každému žiadateľovi poskytnutá max. možná dotácia na 1 m²(1 000 €) pri maximálnej možnej výmere podľa § 11 ods. 1 zákona č. 261/2011 Z. z. podľa príslušného právoplatného rozhodnutia vydaného obcou, táto suma by pri súčasných trhových podmienkach hlavného mesta Bratislava (kde zostáva prevažná väčšina doposiaľ neposkytnutých náhradných nájomných bytov) nestačila bez ďalších prostriedkov na zabezpečenie vlastného bývania prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti,
• právne hľadisko – prevažná väčšina obcí už náhradné nájomné byty obstarala a pridelila alebo je v pokročilom procese ich obstarávania a akákoľvek zmena by mohla byť vnímaná ako porušenie legitímnych očakávaní nielen týchto obcí, ale aj oprávnených žiadateľov (nájomcov) v týchto obciach, pretože tí by teoreticky boli ukrátení o možnosť finančnej náhrady len z toho dôvodu, že ich samospráva si splnila svoje povinnosti riadne a včas.

Niektorí nájomníci bytov v reštituovaných domoch sa taktiež rozhodli obrátiť na ESĽP, ktorý však 4. novembra 2014 vydal rozhodnutie v dvoch prípadoch – Straka a ďalší proti Slovenskej republike a Borodinová a ďalší proti Slovenskej republike.

Akákoľvek zásadná zmena spôsobu riešenia, ktorého podstata spočíva v zabezpečení kontinuity bývania dotknutých obyvateľov prostredníctvom poskytnutia náhradného nájomného bytu obcou, by bola v rozpore s prijatou Koncepciou. Isté úvahy a návrhy možnej novelizácie zákona č. 260/2011 Z. z. ktoré sa vyskytujú v mediálnom priestore a medzi časťou dotknutých subjektov, nie je možné považovať za opodstatnené, pretože pri zotrvaní na zvolenom spôsobe riešenia je možné prípadné nejasnosti v prijatom legislatívnom rámci vyriešiť interpretáciou v nadväznosti na účel právneho rámca a prijatú Koncepciu.

Vzhľadom na niektoré osobitosti situácie v Bratislave, v nadväznosti na aktuálne uskutočňované kroky zo strany vedenia Magistrátu, ako aj zo strany vedenia ministerstva je možné predpokladať, že pre časovo dostupnejšie zabezpečenie potrebných náhradných nájomných bytov, tak ako už bolo spomínané aj vedením ministerstva v mediálnom vyjadrení, ministerstvo poskytne plnú súčinnosť pri plnení uvedenej povinnosti Magistrátu Bratislavy. “

Občan za dverami Nedeľa 11.06.2017 13:55
Bývanie, základná istota !?

Zopár postrehov nájomcov, samosprávy, ministerstva výstavby o dokonalom Zákone č 260/2011